Gewerberaummiete
Anpassung der Gewerberaummiete durch Indexklausel
- Die Unwirksamkeit einer Indexklausel wirkt nur für die Zukunft -
Bereits im Mietvertrag können die Vertragsparteien hinsichtlich einer zukünftigen Mieterhöhung bzw. Mietanpassung, demnach Änderungen des vertraglich vereinbarten Mietzinses, Regelungen treffen. Neben einer Staffelmietvereinbarung (§ 557a BGB) wird insbesondere bei Mietverträgen über gewerbliche Objekte eine Änderung des Mietzinses durch Vereinbarung einer Indexklausel gewählt. Diese Regelung der Mietanpassung findet ihre gesetzliche Grundlage in § 557b BGB, der jedoch im Wesentlichen nur auf Wohnraummietverhältnisse Anwendung findet.
Indexmieten koppeln die Miete je nach vertraglicher Ausgestaltung direkt oder zumindest mittelbar an die Entwicklung eines von den Parteien vereinbarten Bezugsindexes.
Während sich die Zulässigkeit solcher Indexklauseln bei einem Mietverhältnis über Wohnräume an der gesetzlichen Regelung des § 557b BGB und den Vorschriften zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB) orientiert, richtet sich die Zulässigkeit sog. echter Gleitklauseln in Gewerberaummietverträgen nach dem „Gesetz über das Verbot der Verwendung von Preisklauseln bei der Bestimmung von Geldschulden“ (PrKlG).
Diese echten Gleitklauseln zeichnen sich dadurch aus, dass die zu leistende Geldschuld dergestalt an eine Vergleichsgröße (z.B. Verbraucherpreisindex) gekoppelt ist, dass es bei der Veränderung der Vergleichsgröße auch automatisch und ohne Ermessensspielraum der Parteien zu einer Änderung der Miete kommt.
Wie bereits erwähnt, stellt § 557b BGB die gesetzliche Grundlage zur Vereinbarung einer Indexmiete dar. Diese Vorschrift gilt allerdings grundsätzlich nur für Wohnraummietverträge, soweit ihre Anwendung nicht ausdrücklich in § 549 Abs. 2 und Abs. 3 BGB für bestimmte Mietverhältnisse ausgenommen ist.
Als Index zugelassen ist nur noch der Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland. Seit September 2001 gibt es in der Wohnraummiete keine Mindestlaufzeit für indexierte Mietverträge mehr. Möglich sind Indexmietverträge auf unbestimmte Dauer oder befristete Mietverträge mit beliebig langer Laufzeit auch von weniger als 10 Jahren.
Hinsichtlich der Zulässigkeit von Indexklausel bei Gewerberaummietverträgen wird in § 3 PrKlG festgelegt, auf welchen Index überhaupt zurückgegriffen werden darf. Hier kommt in der Regel der Verbraucherpreisindex für Deutschland als Bezugsindex in Betracht.
Nach § 3 PrKlG darf grundsätzlich die Miete in langfristigen Verträgen indexiert werden. Voraussetzung ist, dass der Vertrag für mindestens 10 Jahre abgeschlossen wurde oder der Vermieter für diese Zeit auf sein Kündigungsrecht verzichtet hat. Dabei kommt es nicht auf den Mietvertragsabschluss sondern auf den tatsächlichen Mietbeginn an. Gleichgestellt werden Verträge, bei denen der Mieter durch Ausübung von Optionsrechten die Laufzeit des Vertrages auf mindestens 10 Jahre verlängern kann.
Wegen des Erfordernisses der mindestens 10-jährigen Laufzeit ist daher bei der Überprüfung der Zulässigkeit einer Indexklausel auf die Einhaltung der Schriftform nach § 550 BGB zu achten!
Zulässig sind nur der vom statistischen Bundesamt oder einem statistischen Landesamt ermittelte Preisindex für die gesamte Lebenshaltung oder ein vom statistischen Amt der europäischen Gemeinschaft ermittelter Verbraucherpreisindex.
Unwirksam sind gemäß § 2 PrKlG aber solche Klauseln, die eine Partei unangemessen benachteiligen, also beispielsweise nur Erhöhungen und keine Mietsenkungen zulassen oder die zu einer überproportionalen Erhöhung führen.
Zu beachten ist, dass die meisten Mietverträge als so genannte Allgemeine Geschäftsbedingungen dem AGB-Recht unterfallen. Grundsätzlich dürfen Klauseln im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht überraschend, intransparent oder für den Vertragspartner unangemessen benachteiligend sein.
Preisindexklauseln sind durchaus üblich und weit verbreitet, weshalb sie in Formularverträgen regelmäßig nicht als überraschende Klauseln angesehen werden. Sofern es sich mieterseitig um einen Unternehmer handelt, muss die Klausel bei wirksamer Einbeziehung in den Vertrag lediglich der Inhaltskontrolle des § 307 BGB standhalten, die den Anforderungen des § 2 PrKlG entspricht.
Nach § 8 PrKlG tritt die Unwirksamkeit der Preisklauseln bei einem Verstoß gegen die gesetzlich vorgegebenen Voraussetzungen aber erst zum Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes gegen die Vorschriften des PrKlG ein, soweit nicht eine frühere Unwirksamkeit vereinbart ist. Die Rechtswirkungen der Preisklauseln bleiben bis zum Zeitpunkt der Unwirksamkeit unberührt.
Diese gesetzliche Regelung stellt eine der wenigen Ausnahmen dar, wonach die Unwirksamkeit einer vertraglichen Regelung nur für die Zukunft wirkt.
Grundsätzlich bewirkt nämlich die Unwirksamkeit einer vertraglichen Vereinbarung, dass diese von Anfang an, demnach seit Vertragsschluss, keinerlei in dieser Regelung dargestellte Rechte oder Pflichten begründen kann. Hierzu folgendes Beispiel:
Stellt sich heraus, dass eine im Mietvertrag vereinbarte Staffelmiete nicht den Voraussetzungen des § 557a BGB genügt, dann resultiert hieraus, dass der Vermieter aus dieser unwirksamen Staffelmietvereinbarung keinerlei Ansprüche auf Erhöhung des Mietzinses ableiten kann. Dies wiederum hätte zur Folge, dass der Mieter, wenn er sich zu einem Zeitpunkt auf die Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung beruft, nachdem er bereits den in der (unwirksamen) Staffelmietvereinbarung geregelten erhöhten Mietzins geleistet hat, den Vermieter auf Rückzahlung des monatlichen Erhöhungsbetrages nach den Grundsätzen einer ungerechtfertigten Bereicherung gem. § 812 BGB in Anspruch nehmen kann.
Da aber gemäß § 8 PrKlG die Unwirksamkeit einer Wertsicherungsklausel erst zum Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes gegen die Vorschriften des PrKlG eintritt, bedeutet dies zum einen, dass zuvor vom Mieter entsprechend der unwirksamen Wertsicherungsklausel geleistete Erhöhungen nicht vom Vermieter zurück gefordert werden können und zum anderen, dass dem Vermieter sogar bis zu diesem Zeitpunkt ein Zahlungsanspruch gegen den Mieter für die nicht geleisteten Mieterhöhungsbeträge zusteht, vgl. hierzu u.a.: OLG Brandenburg, Urteil vom 06.05.2014 – 3 U 75/11.
Durch die Vereinbarung eines Schwellenwerts im Rahmen der Indexklausel kann eine Mindestschwankung des Indexes vereinbart werden. So schlägt sich nicht jede Veränderung des Index direkt auf die Miethöhe nieder. Wie hoch dieser ist, wird regelmäßig Verhandlungssache sein. Durchaus üblich sind Schwellenwerte in Höhe von 5, 10 oder 15.
Es gilt jedoch zu beachten, dass sich ohne Vereinbarung eines Schwellenwertes die Miete mit jeder Änderung des Bezugsindexes ändert.
Sofern die Parteien einen Schwellenwert vereinbaren, muss geregelt werden, ob die Änderung der Miete von einer prozentualen Änderung des Bezugsindexes oder von einer Veränderung in Punkten abhängen soll.
Zu berücksichtigen ist, dass eine Veränderung nach Punkten im Ergebnis zu einer häufigeren Anpassung der Miete führt, als eine entsprechende Anpassung nach Prozenten.
Zudem ist für die Punkteregelung jeweils das Basisjahr entscheidend, da der Schwellenwert sich auf dieses bezieht. Das Statistische Bundesamt legt allerdings in der Regel alle 5 Jahre ein neues Basisjahr fest. Nach einer solchen Neufestlegung muss das Basisjahr des Vertrages umbasiert werden. Seit der Umstellung auf die Basis 2000 = 100 gibt es keinerlei Hilfen des statistischen Bundesamtes zur Umbasierung. Praktisch bedeutet dies, dass bei einem späteren Berechnungsbeginn nicht mehr auf Werte des statistischen Bundesamtes zurückgegriffen werden kann.
Nach erfolgreicher Umbasierung kann ein einfacher Abgleich mit den veröffentlichten Indexwerten durchgeführt werden. Um die Mietanpassung zu berechnen, ist es allerdings wiederum erforderlich, diese Änderung anhand der Indexzahlen in Prozente umzurechnen. Nur so kann die verhältnismäßige Änderung auf die Miete übertragen werden.
Ein Aufforderungsschreiben des Vermieters ist bei echten Gleitklausel grundsätzlich nicht erforderlich. Auch wenn die Parteien die Erhöhung nicht anzeigen oder geltend machen, ändert sich die Miethöhe. Dies kann schnell zu erheblichen Nachforderungen oder Überzahlungen führen.
Nachforderungen bzw. Rückforderungen können hierbei grundsätzlich bis zur Verjährungsgrenze (3 Jahre mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Forderungen entstanden sind) geltend gemacht werden.
Nur unter ganz engen Voraussetzungen ist eine Verwirkung der Ansprüche anzunehmen. Es bedarf hier neben eines gewissen Zeitablaufs immer auch eines so genannten Umstandsmoments. Das bedeutet, es müssen besondere Umstände vorliegen, die darauf schließen lassen, dass die begünstigte Partei die Forderung nicht mehr geltend machen will. Dafür reicht ein schlichtes „Vergessen“ der Geltendmachung nicht aus.
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